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Mallpocalypse? O impacto do fechamento dos Shoppings Centers

Felipe Silveira e Samuel Torres, CFA20/03/2020

Nos EUA, o termo mallpocalypse ficou famoso porque os centros de compras perderam muito espaço para as compras online. Aqui no Brasil, por uma série de fatores, passando principalmente por segurança, os shoppings seguem sendo uma opção importante não só de consumo, mas também de lazer.

Contudo, uma das medidas para prevenir a propagação do coronavírus no Brasil é o fechamento de shoppings, recomendado primeiramente para a região metropolitana de São Paulo e, posteriormente, para outras cidades e estados. Neste relatório, iremos comentar brevemente como o que foi anunciado até aqui impacta as empresas de capital aberto.

Vale lembrar que, até agora, é impossível calcular o impacto financeiro das medidas, já que não há uma definição, por exemplo, do que ocorre com a cobrança de aluguéis nesse período. O mais provável é que as empresas negociem caso a caso com os lojistas descontos para o período de paralisação.

A atividade das lojas não precisa ficar completamente paralisada, já que é possível atender os clientes na modalidade delivery (especialmente no caso dos restaurantes) e serviços essenciais ainda podem operar. Há a possibilidade de que alguma medida do governo, seja federal ou estadual, seja tomada para compensar as perdas nesse tempo, mas, tendo em vista a dificuldade que todas as instâncias do governo têm enfrentado na seara fiscal, não é algo tão trivial.

A Alshop, Associação dos Lojistas de Shoppings, anunciou hoje cedo que tem negociado com a Secretaria de Desenvolvimento Econômico do Estado de São Paulo a abertura de uma linha de crédito de R$ 500 milhões com juros bem reduzidos, além de pleitear, junto ao governo federal, recursos do FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador) para pagar o salário dos funcionários até que os shoppings sejam reabertos.

Iguatemi

A Iguatemi, empresa que está em nossa carteira recomendada de ações, é bastante impactada pelas medidas. Em São Paulo, ela anunciou o fechamento do Shopping Iguatemi, do JK Iguatemi, do Pátio Higienópolis, do Market Place e do Iguatemi Alphaville.

Em paralelo, os dois shoppings de Campinas (Iguatemi Campinas e Galleria) também foram fechados. Nesses casos, a decisão foi tomada respeitando a recomendação do governo do estado e o fechamento deve durar ao menos até 30 de abril.

Já o Iguatemi Brasília também foi fechado por determinação do governo do Distrito Federal pelo prazo de 15 dias. Enquanto isso, o Outlet I Fashion de Santa Catarina foi fechado no dia 18, permanecendo assim até, ao menos, o dia 24 deste mês.

Por fim, os shoppings da empresa em Porto Alegre, o Iguatemi Porto Alegre e o Praia de Belas Shopping Center, funcionarão com horário reduzido e apenas com seviços essenciais: farmácias, clínicas de atendimento na área de saúde, supermercados e restaurantes.

Para se ter uma dimensão do problema, os shoppings fechados representam 53,3% da área bruta locável (ABL) da companhia e os dois de Porto Alegre, que funcionam apenas parcialmente, mais 9,6%.

No caso da Iguatemi, é possível fazer uma conta aproximada do impacto das decisões, uma vez que a empresa abre a receita média por m² de 2019 de cada empreendimento.

Fazendo essa conta, apenas o Iguatemi SP representa cerca de 20% da receita de aluguel e estacionamento da Iguatemi (não considera a receita das torres corporativas). Enquanto isso, a totalidade dos shoppings fechados chegam a 70% dessa fatia. Mas se levarmos em consideração ainda os shoppings centers de Porto Alegre, o montante chegaria a 81%.

BrMalls

Apesar de ter ativos em São Paulo, a BrMalls anunciou apenas que três shoppings no Rio de Janeiro (o Norte Shopping, o Shopping Tijuca e o Plaza Niterói) suspenderão suas atividades por 15 dias, mas o setor de alimentação, farmácia e serviços de saúde poderão seguir funcionando nesses empreendimentos. Os demais shoppings vão funcionar das 12h as 20h, mesmo com a recomendação do governo de São Paulo de que os shoppings da região metropolitana ficassem fechados.

Para ajudar a calcular o impacto da decisão na empresa, utilizamos o múltiplo NOI, que é o resultado operacional de cada ativo. Dessa forma, estimamos que os shoppings fechados representem 27% do NOI total do segmento de shoppings da empresa. Mas se considerarmos os shoppings da região metropolitana de São Paulo também, esse total sobe para 49%.

Multiplan

A Multiplan, por sua vez, anunciou a suspensão de atividades dos quatro shoppings que opera no Rio de Janeiro (Barra Shopping, New York City Center, ParkShopping Campo Grande e Village Mall) por 15 dias e do seu shopping em Porto Alegre (Barra Shopping Sul) por 30 dias.

Depois, a suspensão foi estendida também para os quatro shoppings da região metropolitana de São Paulo (MorumbiShopping, Shopping VilaOlímpia, Shopping Anália Franco e Park Shopping SãoCaetano), para os três em Belo Horizonte (BH Shopping, Diamond Mall e Pátio Savassi) e para seu shopping de Brasília (o Park Shopping).

Juntos, esses ativos representam 66% da ABL da Multiplan. Em todos eles, a companhia vai deixar para os lojistas decidirem, em casos de serviços essenciais, como farmácias, supermercados e centros médicos, se ficarão abertos. Por isso, não ocorrerá o fechamento dos shoppings para o público, mesmo em São Paulo, onde isso foi recomendado pelo próprio governo.

Aliansce Sonae

No dia 18, a companhia anunciou o fechamento dos seus shopppings no Rio de Janeiro. São seis ativos (Bangu Shopping, Boulevard Shopping Campos, Carioca Shopping, Caxias Shopping, Shopping Grande Rio, Shopping Leblon e Via Parque Shopping) no total, responsáveis por 27% da receita de locação e estacionamento no 4T19.

Nesta quinta-feira (19), pela manhã, a companhia divulgou outro fato relevante, anunciando o fechamento de mais 11 ativos (Parque Dom Pedro Shopping, Plaza Sul Shopping, Shopping Metrópole, Santana Parque Shopping, Shopping Campo Limpo, Passeio das Águas Shopping, Boulevard Shopping Brasília, Boulevard Shopping Vila Velha, Boulevard Shopping Belo Horizonte, Shopping da Bahia e Shopping Taboão). Esses ativos representaram 44% das receitas de locação e estacionamento no último trimestre do ano passado.

Ou seja, os shoppings responsáveis por 71% das receitas das unidades próprias da Aliansce Sonae estariam com as atividades suspensas. O que alivia um pouco a conta é que, para todos esses shoppings, os serviços de delivery de alimentação funcionarão normalmente e a abertura de farmácias e supermercados será uma decisão do lojista.

Uma ressalva importante. Parte da receita da Aliansce Sonae vem da administração de shoppings em que ela não tem participação. No entanto, a empresa não divide essa parte da receita por shopping e também não listou os que estão fechados. Não há informações de como os fechamentos vão afetar as receitas de administração. Em tese, o problema não lhe afetaria, mas os termos devem ser negociado caso a caso também.

JHSF

A companhia anunciou apenas o fechamento do Shopping Cidade Jardim até 30 de abril. As lojas, na verdade, podem funcionar para balanços, inventário, pequenas reformas e delivery, mas o atendimento presencial não ocorrerá a partir de 20 de março. Em compensação, a companhia lançou há algum tempo a plataforma CJ Fashion, espécie de Cidade Jardim online, que seguirá funcionando.

Já no dia 20 de março, a JHSF anunciou o fechamento do Catarina Fashion Outlet, por 30 dias, e do Shopping Bela Vista em Salvador, por 15 dias. Apenas o Shopping Ponta Negra, em Manaus, segue funcionando.

Em 2019, o segmento de shoppings e varejo respondeu por 32% da receita bruta da JHSF. A companhia também conta com a operação de restaurantes bastante impactada. As unidades no Rio de Janeiro e em São Paulo, no entanto, serão fechadas e seguirão atendendo apenas por delivery. Nas demais localidades, seguem operando.

***

Diante do apontado acima, é inegável que a decisão de fechamento e limitação da circulação de pessoas nos shoppings centers impacta diretamente o resultado financeiro e a performance de suas operadoras, umas mais outras menos, no entanto, como comentamos no começo do relatório, é impossivel, por enquanto, quantificar esse impacto. Com a crise sanitária que estamos vivendo, o mais prudente é mesmo garantir a saúde das pessoas para que a economia possa se recuperar mais rapidamente uma vez que a pandemia estiver superada no Brasil, mas o efeito para os lojistas tende a ser muito pesado e pode levar muitos a quebrarem, o que pode impactar a ocupação dos shoppings também no médio prazo.

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