Fundos Imobiliários

Carteira de Fundos Imobiliários - Setembro/2020

Felipe Silveira31/08/2020

Agosto não foi um mês bom para boa parte dos ativos brasileiros e serviu, novamente, para lembrar os investidores da importância da diversificação geográfica e dos investimentos em ativos dolarizados.

No mês, as ações globais, medidas pelo MSCI World Index, zeraram as perdas do ano e já estão no campo positivo, o S&P 500 continuou subindo, atingindo novas máximas históricas, e o dólar voltou a se valorizar contra o real. Já o Ibovespa fechou o mês com queda de mais de 3% e os títulos de renda fixa prefixados e indexados a inflação sofreram com a alta das expectativas de taxas de juros futuros.

E o motivo desse descolamento entre o cenário doméstico e o internacional foi o aumento do receio quanto à situação das contas públicas brasileiras e até com uma possível saída de Paulo Guedes do Ministério da Economia.

O assunto ganhou destaque com o pedido de demissão, ainda na primeira quinzena de agosto, de Salim Mattar e Paulo Uebel, então secretário de Desestatização e Privatização e secretário de Desburocratização, Gestão e Governo Digital, respectivamente, ambos insatisfeitos com o ritmo lento da agenda de reformas econômicas.

A saída foi vista como sinal de que o andamento das reformas econômicas pode ser (ainda) mais difícil do que o esperado e que a austeridade fiscal (ou pelo menos a tentativa de) pode ficar de lado.

Uma eventual saída de Guedes poderia ter graves consequências ao país e a seus investimentos, como o Samuel detalhou nesse relatório publicado na semana passada. Mais detalhes de como se proteger, ou até lucrar, caso esse evento se concretize você encontra nesse outro relatório.

Ainda no âmbito interno, o Copom cortou a taxa Selic em 0,25 ponto percentual, levando a taxa para 2,00% ao ano, e indicou serem possíveis novos cortes – ainda que pequenos e graduais –, afirmando que uma nova elevação da taxa não deve vir tão cedo (porém isso foi antes das preocupações com a questão fiscal se agravarem).

Lá fora, apesar da alta, também surgiram algumas preocupações.

Além da constante flutuação dos casos de covid-19, ocorreu novo aumento da tensão entre EUA e China, envolvendo uma nova investida de Donald Trump contra empresas de tecnologia chinesas.

Contudo, vários dados econômicos melhores do que o esperado e notícias sobre evolução de possíveis tratamentos e vacinas estimularam a continuidade da alta das ações por lá.

Olhando para frente, o principal risco que vejo é a questão fiscal brasileira, principalmente se Paulo Guedes deixar o governo.

Além disso, permanece o risco de deterioração da relação entre EUA e China e as eleições presidenciais americanas, cada vez mais próximas, podem trazer volatilidade ao mercado.

Para setembro, não realizamos alterações na carteira de FIIs.

Como sempre, recomendamos que, do total de sua carteira de investimentos, aloque em FIIs apenas o percentual que recomendamos na Carteira Capital, de acordo com seu perfil de risco.

Carteira de Fundos Imobiliários (Setembro/2020)

Ativo Setor/Tipo Alocação Preço Última Distribuição por Cota

Valor da última distribuição de rendimentos paga por cota.

Dia de Pagamento

Dia do mês em que o cotista geralmente recebe os rendimentos.

Div Yield Esperado (a.a.)

Rendimento anual esperado dividido pelo preço atual da cota.

P/VP

Valor de mercado do fundo dividido pelo valor patrimonial dos ativos descontados de passivos do fundo.

Hedge Brasil Shopping

HGBS11

CSHG Real Estate

HGRE11

CSHG Logística

HGLG11

XP Malls

XPML11

Rio Bravo Renda Corporativa

RCRB11

Kinea Renda Imobiliária

KNRI11

XP Log

XPLG11

HSI Malls

HSML11

XP Properties

XPPR11

Hedge Brasil Shopping

HGBS11

Shoppings 10.5% R$ 212,00 R$ 0,25 14 % 0,93

CSHG Real Estate

HGRE11

Escritórios 10.0% R$ 146,86 R$ 0,65 14 5.3% 0,90

CSHG Logística

HGLG11

Galpões Logísticos 15.5% R$ 182,00 R$ 0,78 14 5.1% 1,34

XP Malls

XPML11

Shoppings 10.5% R$ 106,39 R$ 0,03 25 % 0,99

Rio Bravo Renda Corporativa

RCRB11

Escritórios 5.0% R$ 176,78 R$ 0,85 14 4.4% 0,89

Kinea Renda Imobiliária

KNRI11

Escritórios e Galpões 12.5% R$ 164,39 R$ 0,65 14 4.7% 1,05

XP Log

XPLG11

Galpões Logísticos 15.5% R$ 126,82 R$ 0,58 14 5.5% 1,16

HSI Malls

HSML11

Shoppings 10.5% R$ 91,78 R$ 0,18 07 % 0,92

XP Properties

XPPR11

Escritórios 10.0% R$ 93,37 R$ 0,70 14 5.6% 0,95

 

De maneira geral, os fundos de investimento imobiliário são uma ótima ferramenta para elevar o retorno esperado e a diversificação de sua carteira, principalmente no ambiente de baixas taxas de juros que estamos vivendo agora. Além disso, a perspectiva de continuação da recuperação econômica (ainda que lenta) é bastante benéfica aos FIIs. Porém, como comentamos mais acima, o que acontecerá com a economia, passada a crise do coronavírus, ainda é incerto. 

Um fator interessante dos FIIs é a combinação de características da renda fixa e da renda variável, dado que eles pagam fluxos relativamente constantes de dividendos no decorrer do tempo (tal qual um título de renda fixa) e que os próprios imóveis também podem se valorizar (assim como uma ação).

Na Carteira de Fundos Imobiliários adicionamos seis fundos àqueles já recomendados na Carteira Capital. Assim, se você tiver capital disponível para investir em mais ativos, recomendamos alocar nos nove ativos listados acima.

A carteira está distribuída entre os três principais segmentos do mercado imobiliário (shoppings, escritórios corporativos e galpões logísticos), com o objetivo de elevar a diversificação e se expor ao potencial de valorização de todos os setores.

Hedge Brasil Shopping

HGBS11

Alocação: 10.5%

O fundo Hedge Brasil Shopping, gerido pela Hedge Investments, foi criado em 2006 e realiza investimentos adquirindo participações de shoppings centers. Atualmente, o fundo detém participação em 16 shoppings localizados em cinco estados e 11 cidades, de modo que a carteira apresenta um bom grau de diversificação regional. Os destaques são: Parque D. Pedro, Penha, Mooca Plaza, Tivoli, West Plaza, Floripa Shopping etc.

Os fundos de shoppings foram os mais impactados pela crise relacionada ao coronavírus, em função do fechamento de grande parte dos empreendimentos. A maior parte dos empreendimentos do fundo já retomou as operações, com algumas restrições. O único ativo que iniciou agosto fechado foi o I Fashion Outlet Novo Hamburgo, que representa 4% da carteira, mas reabriu no meio do mês.

O HGBS11, até o momento, afirmou que manterá distribuições de rendimentos utilizando caixa do fundo, mas com a queda das receitas dos shoppings, já houve redução significativa do valor das últimas distribuições do HGBS11.

CSHG Real Estate

HGRE11

Alocação: 10.0%

O CSHG Real Estate, gerido pelo Credit Suisse Hedging-Griffo, iniciou seu funcionamento em 2007 e investe, majoritariamente, em prédios corporativos localizados na cidade de São Paulo.

O mercado de escritórios corporativos na cidade de São Paulo, principalmente de alto padrão, vinha apresentando melhora significativa, principalmente em função da migração de empresas que antes se situavam em edifícios de menor padrão, dado que os preços dos aluguéis ficaram mais baratos. Com isso, a taxa de ocupação dos prédios se elevou, possibilitando, em alguns casos, a revisão para cima dos preços de aluguel.

O gestor do fundo, recentemente, afirmou que havia um grande volume de procuras, visitas e propostas de locação por ativos do fundo. Uma possível locação de imóveis atualmente desocupados elevaria os rendimentos pagos pelo fundo, provavelmente levando também a uma valorização de suas cotas.

Todavia, a tese exposta acima deve demorar mais para se concretizar, em função da crise atual. As distribuições do fundo já foram reduzidas, dadas as dificuldades que alguns locatários estão tendo para pagar o aluguel, havendo risco de nova redução. Além disso, há a preocupação quanto a se as empresas contianuarão a adotar em algum grau o home office, o que reduziria a demanda por espaços de escritórios.

Apesar disso, acreditamos que essa nova realidade tenha sido, pelo menos parcialmente, refletida no preço da cota do HGRE11, de modo que, quando as perspectivas melhorarem, há pontencial de recuperação dos rendimentos.

Em agosto, o fundo anunciou um acordo para a venda de um edifício, como comentamos nesse relatório.

CSHG Logística

HGLG11

Alocação: 15.5%

O CSHG Logística Fundo de Investimento Imobiliário é gerido pelo Credit Suisse Hedging-Griffo e detém participação em 11 galpões logísticos localizados nas proximidades dos maiores centros consumidores das regiões Sul e Sudeste, com destaque para a concentração de ativos nas redondezas da Grande São Paulo, São José dos Campos e Rio de Janeiro. Entre seus principais locatários estão empresas de grande porte como Volkswagen e Lojas Americanas.

Além de concentrar o portfólio de ativos nas proximidades dos principais centros de consumo do país, o CSHG Logística busca estruturar seus contratos fazendo uma mescla entre acordos de longo prazo (contratos atípicos) com outros de prazo mais curto. Isso faz com que seja possível proporcionar um fluxo estável de aluguel para os cotistas do fundo e capturar os momentos do ciclo imobiliário em que os preços de aluguel sobem de forma mais acentuada.

Dessa maneira, acreditamos que o HGLG11 esteja entre os fundos que menos devam ser impactados nessa crise. Ainda assim, o fundo não deixa de ser impactado. A gestora informou que em abril já houve inadimplências, sendo a principal devedora a Lojas Americanas, e que está em negociação com boa parte de seus locatários.

Contudo, dado o razoável nível de diversificação de imóveis, a tendência de elevação da demanda por espaços em galpões logísticos bem localizados, principalmente em decorrência do forte crescimento das operações de e-commerce dos grandes varejistas, e o fato de o fundo contar com um gestor de larga experiência na operação de fundos imobiliários, consideramos o HGLG11 uma das formas mais robustas de se investir em galpões logísticos no Brasil.

Em junho, o fundo anunciou um acordo para aquisição de dois ativos de logística (ainda não identificados) por R$ 150 milhões e R$ 192 milhões. Para financiar a aquisição, o fundo realizou uma nova emisssão de cotas.

XP Malls

XPML11

Alocação: 10.5%

O XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário é gerido pela XP Vista Asset Management, da XP Inc. (nome do Grupo XP), e detém participação em 13 shoppings centers localizados em grandes centros urbanos nas regiões Norte, Nordeste e Sudeste, com destaque, em termos de representatividade, para os ativos localizados nesta última, em especial no estado de São Paulo.

A estratégia do fundo se dá por meio da compra de participação de shoppings em que o operador do empreendimento também seja acionista, de modo que haja alinhamento de longo prazo entre todas as partes envolvidas.

O fundo havia paralisado a distribuição de proventos, que foi retomada em junho em um patamar inferior aos meses pré-pandemia e aumentou em julho, para distribuir o resultado semestral, já em agosto, o fundo reduziu bastante novamente o pagamento para preservar caixa.

Ainda assim, dado que o impacto deve ser temporário, e em função da qualidade em termos de ativos e localização dos investimentos do XPML11 e da forte queda do preço das cotas, achamos que faz sentido manter exposição ao setor e especificamente ao ativo.

Rio Bravo Renda Corporativa

RCRB11

Alocação: 5.0%

O Rio Bravo Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário é gerido pela Rio Bravo e detém participação em 11 prédios comerciais localizados nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro.

Os ativos mais relevantes dentro do portfólio do RCRB11 são os empreendimentos São Paulo Continental Square e JK Financial Center, localizados em São Paulo, nos bairros Vila Olímpia e Itaim Bibi, respectivamente.

A estratégia do fundo se dá por meio da aquisição de empreendimentos comerciais de alto padrão nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro (com maior concentração na primeira). A Rio Bravo pretende expandir o portfólio de prédios comerciais para cerca de 12 ativos, por meio da captação de recursos provenientes de emissão de novas cotas. 

Consideramos o portfólio do RCRB11 de ótima qualidade, tanto em termos de padrão construtivo quanto de localização, dado que os prédios estão em regiões valorizadas e de fácil negociação. Ainda assim, o fundo está sendo impactado pela crise atual, com alguns locatários já inadimplentes e outros solicitando acordos para postergação do pagamento.

A distribuição de rendimentos de junho foi maior que as anteriores devido à venda de um andar do Edifício Parque Paulista. A partir de julho, voltou-se ao patamar “normal”.

Ainda em julho, o fundo realizou uma nova emissão de cotas para financiar a reforma de um dos imóveis adquiridos recentemente.

Kinea Renda Imobiliária

KNRI11

Alocação: 12.5%

O Kinea Renda Imobiliária, gerido pela Kinea, foi criado em 2010 e detém uma carteira diversificada composta por edifícios corporativos (10 ativos, correspondendo a 48% das receitas do fundo) e galpões logísticos (nove ativos, correspondendo a 52% das receitas) localizados em São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro e locados para mais de 50 empresas. Os imóveis do fundo apresentam alta taxa de ocupação, indicando a boa qualidade do portfólio do fundo.

Quase 45% da receita do fundo é gerada por inquilinos no modelo de contrato atípico, que garante maior segurança nos momentos de crise, como o atual.

No final de agosto de 2019, o gestor comunicou a aquisição de dois terrenos na cidade de Cabreúva, um dos principais eixos de logística do estado de São Paulo, para a construção de um centro logístico a ser alugado por renomada empresa varejista por meio de um contrato de longo prazo, o que deverá beneficiar os investidores do fundo no médio prazo.

XP Log

XPLG11

Alocação: 15.5%

O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário é gerido pela XP Vista Asset Management, da XP Inc. (nome do Grupo XP), e possui uma carteira bem diversificada de 15 galpões (dois em construção) alugados para diversos locatários (são 23 contratos de locação), entre eles Via Varejo, Leroy, Renner e Grupo Pão de Açúcar.

Quase 66% da receita do fundo é gerada por inquilinos no modelo de contrato atípico, que garante maior segurança nos momentos de crise, como o atual. Ainda assim, o fundo já recebeu solicitações de flexibilização das condições dos contratos de locação e há um locatário inadimplente.

O fundo tem dois galpões em desenvolvimento que serão localizados em Cajamar, um município que fica na região metropolitana de São Paulo e que é muito buscado por empresas de varejo como centro de distribuição para toda a região. Um deles já está alugado para a Leroy Merlin e deve ficar pronto em 2020. O outro deve ser finalizado no primeiro trimestre de 2021 e ainda não está alugado, porém acreditamos que não deverá ser difícil encontrar um locatário, dada a excelente localização.

Em junho, o fundo realizou uma nova emissão de cotas, para fazer frente ao pagamento dos galpões citados acima e para financiar a expansão de outro ativo.

Em julho, o XP Log anunciou a aquisição do Santana Business Park, em Santana do Parnaíba, grande SP. O imóvel está 100% locado.

Em agosto, o fundo anunciou a aquisição de dois novos ativos, um no Rio e um em São Paulo, por R$ 374 milhões, o que elevou a vacância do fundo de 3% para 9%. O contrato de venda conta com um “prêmio de locação” a ser pago pelo vendedor por 19 e 13 meses, respectivamente.

HSI Malls

HSML11

Alocação: 10.5%

O HSI Malls Fundo de Investimento Imobiliário é gerido pela Hemisfério Sul Investimentos, uma gestora de recursos fundada em 2006 e com larga experiência no segmento imobiliário.

O fundo conta com participação em cinco shoppings: Granja Vianna, Super Shopping Osasco, Pátio Maceió, Via Verde Shopping e  Shopping Metrô Tucuruvi. A aquisição do último, no formato de uma concessão, foi aprovada em maio, sendo que a liquidação condicionada à retomada das atividades do empreendimento, o que ocorreu em junho. 

Os ativos do fundo têm como frequentadores público-alvo diferente de boa parte dos empreendimentos dos demais FIIs de shoppings da carteira, o que, aliado a uma diferente localização de alguns ativos do HSML11 (em particular no Acre e em Alagoas), aumenta a diversificação do portfólio, tornando esta uma boa adição. 

Entretanto, os fundos de shoppings foram diretamente impactados com essa crise relacionada ao coronavírus, em função do fechamento dos empreendimentos. Atualmente, 100% dos shoppings do fundo estão operando com algumas medidas de restrição.

Em julho, houve a reavaliação dos ativos do fundo e mesmo em meio à pandemia, isso resultou em um aumento de 4,6% no PL do HSI Malls.

XP Properties

XPPR11

Alocação: 10.0%

O XP Properties Fundo de Investimento Imobiliário é gerido pela XP Vista Asset Management, da XP Inc. (nome do Grupo XP) e conta com participação em quatro edifícios corporativos localizados nas cidades de São Paulo e Barueri. A vancância financeira do fundo estava em 0%, mas aumentou para cerca de 13% em maio em função da rescisão do contrato da WeWork.

A exposição do fundo é majoritariamente a Barueri, uma área menos nobre do que a localização da maioria dos ativos dos outros fundos de escritório da carteira, porém que traz diversificação geográfica ao portfólio.

O fundo conta com 11 locatários, a maioria de boa qualidade de crédito, como Cielo, Elopar, Qualicorp e Nubank. Entretanto um ponto de atenção é o fato de a primeira ser responsável por cerca de 50% das receitas do XPPR11, o que aumenta o risco do investimento. Em compensação, o mercado precifica este risco, de modo que o dividend yield esperado do fundo está na casa dos 5,6% ao ano, já considerando a saída da WeWork, acima do yield dos outros fundos de escritórios corporativos de melhor qualidade e mais diversificados. 

O fundo estendeu o prazo do contrato com o Nubank, locatário de 100% de um imóvel do fundo na Av. Rebouças, em SP, por mais três anos, até setembro de 2023 e o espaço vago pelo WeWork.

Rentabilidade Histórica

 out/19nov/19dez/19jan/20fev/20mar/20abr/20mai/20jun/20jul/20ago/20Acumulado
Carteira de FIIs6,4%5,6%16,2%-6,5%-5,8%-17,9%2,7%2,9%7,9%-4,6%4,1%6,8%
     IFIX4,1%3,5%10,6%-3,8%-3,7%-15,8%4,4%2,1%5,6%-2,6%1,8%3,7%
vs. IFIX2,3 p.p.2,1 p.p.5,6 p.p.-2,7 p.p.-2,1 p.p.-2,1 p.p.-1,7 p.p.0,8 p.p.2,3 p.p.-2,0 p.p.2,3 p.p.3,1 p.p.
Rentabilidade desde 07/10/2019.

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