Fundos Imobiliários

FoFs: vale a pena? Vantagens e desvantagens do "fundo de fundos"

Felipe Silveira29/07/2020

Nas nossas conversas semanais por meio dos relatórios de fundos imobiliários, costumo falar muito sobre os fundos de tijolo, aqueles FIIs que investem diretamente em imóveis, especialmente aqueles focados em renda através de aluguel.

Mas esse não é o único tipo de fundo imobiliário. Eu já falei um pouco sobre os FIIs “de papel”, que investem em títulos de renda fixa com lastro em imóveis, mas existe um outro tipo de FII de papel também e é sobre eles que quero falar com você hoje.

O nome desse tipo de fundo é FoF, fund of funds (fundo de fundos). Eles não investem em CRIs ou LCIs. O “papel” que eles investem é a cota de outros fundos imobiliários.

Apesar de serem fundos imobiliários e muitas vezes investirem em fundos de tijolo, eles têm particularidades e devem ser avaliados de uma forma totalmente diferente.

O que ocorre com os fundos imobiliários vs. FoFs é parecido com o que ocorre com ações vs. fundos de ações: não adianta avaliar as empresas em que o fundo tem participação, já que as posições do fundo podem mudar de acordo com a visão do gestor.

Dessa forma, quando você investe em ações via fundo de ações, o que você está “comprando” é a “cabeça do gestor”, ou seja, a capacidade dele de entregar uma rentabilidade superior à sua, caso optasse por investir diretamente nas empresas da bolsa. O mesmo acontece com um FoF. Isso no caso de fundos com gestão ativa.

Aliás, o meu colega Rafael Amaral, que cobre fundos de investimentos aqui na Capital, já explicou em outros relatórios a diferença entre gestão ativa e gestão passiva, mas no caso dos FIIs, pode haver uma confusão nesse sentido, então vou ajudá-lo a relembrar.

Em geral, um fundo de gestão passiva tem como objetivo obter a mesma rentabilidade de um índice específico. O BOVA11, por exemplo, tem como objetivo replicar a rentabilidade do principal índice da bolsa, o Ibovespa. Esse ETF é um exemplo de gestão passiva.

Já na gestão ativa, o gestor lança mão de estratégias visando ter uma rentabilidade superior a algum índice (apesar de isso não ser garantido). O Alaska Black, por exemplo, é um caso de fundo com gestão ativa.

Para um FoF é igual, ele pode optar por replicar um índice, como o IFIX, e ser um fundo passivo, mesmo sem ter os seus imóveis especificados, ou então buscar superar esse índice comprando e vendendo cotas de outros FIIs ativamente.

Dito isso, e voltando à avaliação de um FoF, você pode até ver os FIIs em que ele tem posição, pode ver os imóveis que fazem parte desses fundos, mas os cotistas não têm ingerência sobre a escolha dos FIIs que farão parte da carteira do FoF como têm sobre os imóveis que fazem parte de um fundo de tijolo, através das assembleias de cotistas.

Por esse motivo, você precisa conhecer a visão do gestor muito melhor do que você conhece os ativos do fundo, ou então ver qual o índice o FoF busca replicar, no caso de um FoF de gestão passiva.

Recentemente, aliás, o Banco Inter e a XP anunciaram a criação de índices de fundos imobiliários próprios e fundos que vão replicar esses índices. A razão da criação de novos índices é o que o IFIX que citei tem alguns problemas, como a participação de FIIs com liquidez baixíssima (alguns ficam vários dias sem negociação na bolsa), além de conter fundos de papel misturados com fundos de tijolo e até mesmo FoFs, o que não faz muito sentido.

Agora que você já sabe disso, vamos ao que interessa.

Quais as vantagens e desvantagens dos FoFs em relação aos demais FIIs?

Eu vejo três vantagens principais e uma desvantagem, mas ela pode (e tende a) ser bem relevante.

A primeira vantagem é a mais clara, a diversificação. Ela é relevante para pequenos investidores, que não dispõem de um montante muito elevado para aportar nessa classe de ativos.

Assim como os FIIs de tijolo multiativos levam vantagem em relação aos monoativos, os FoFs levam vantagem em relação aos multiativos, pois com um valor semelhante, você vai ter uma diversificação ainda maior, reduzindo bastante os riscos específicos de cada imóvel na sua carteira de fundos imobiliários.

Além disso, normalmente, fundos multiativos costumam investir em imóveis de apenas um segmento. O HSI Malls, por exemplo, investe em shoppings. O CSHG Real Estate é focado em lajes corporativas. Já os FoFs costumam ser bem mais diversificados em termos de segmentos.

Vou deixar aqui embaixo a diversificação atual do HFOF11, um dos principais FoFs da bolsa, hoje.

 

Vale mencionar que a vantagem, na verdade, não é bem a diversificação em si, já que você tem formas de atingir o mesmo objetivo por meio do investimento direto em outros FIIs, mas sim a facilidade de diversificar. Sendo assim, essa vantagem só é relevante para o pequeno investidor, que está começando aos poucos a investir em FIIs e não dispõe de um montante grande o suficiente para montar uma carteira diversificada sem usar os FoFs.

A segunda vantagem é diferente para FoFs de gestão ativa e de gestão passiva.

Para os de gestão ativa, a vantagem é a possibilidade de um retorno superior à média do mercado ou ao que você conseguiria investindo diretamente. E essa vantagem é bastante subjetiva, já que ela vai depender unicamente da capacidade do gestor e não há garantia nenhuma de que o retorno será de fato maior do que o do IFIX ou do que você teria escolhendo você mesmo os FIIs que deseja investir.

Já no caso dos FoFs de gestão passiva, a vantagem é exatamente a oposta, ou seja, ele anula a possibilidade de você ter um retorno inferior à média de mercado escolhendo os próprios FIIs ou então com um FoF de gestão ativa.

Por fim, a terceira vantagem é que existem FIIs que não são negociados na bolsa, mas os FoFs têm acesso a esses ativos, o que também pode ser uma vantagem em relação ao investimento direto nos FIIs de tijolo pelo investidor pessoa física.

Agora que falei as vantagens, vou falar da desvantagem: o custo.

Como várias corretoras oferecem corretagem zero para fundos imobiliários, o custo que você precisa se preocupar ao investir em um FII diz respeito às taxas de administração e de performance do fundo.

Quando você investe em um FoF, vai pagar essas taxas relativas ao FoF e também aos FIIs que fazem parte da sua carteira, ou seja, você vai pagar duas vezes a taxa de administração.

Quando a performance do FoF for superior ao benchmark, você provavelmente vai pagar algo em torno de 40% do que superar esse índice em taxas de performance. Vai ser 20% para os FIIs que compoem o FoF e 20% também para o gestor do FoF.

Dessa forma, o FoFs estão longe de ser um instrumento barato. Você precisa confiar muito na competência do gestor do fundo para ele valer a pena. Por isso, quando alguém te recomendar um FoF por aí, lembre-se de levar em consideração as vantagens e desvantagens que descrevi aqui antes de decidir se é um boa ou não para você.

***

Por hoje é isso. Espero ter esclarecido o tema para você, mas caso tenha alguma dúvida, é só nos mandar uma pergunta no atendimento@capitalresearch.com.br ou por meio do Instagram ou LinkedIn

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